土地の地目とは？住宅ローンとの関係性や良い土地の条件
マイホームの購入や土地の購入・相続に際して、「地目」という言葉を耳にしたことがある人も多いと思います。地目とは土地の用途のことをいい、土地を登記するときに23種類ある地目のうちどれに該当するのかを記載する必要があります。地目の種類や地目を知る方法、家を建てる際に地目とどのような関係があるのか、良い土地の条件などについてたっぷりご紹介します。
◼ 土地の地目とは
地目とは土地の用途のことをいい、現在は全部で23種類の地目があります。土地を登記するときには、23種類の地目のうちどれに該当するかを記載しなければなりません。マイホーム購入に際して知っておきたい、地目の種類や家を建てられる地目が決まっているのか、地目を調べる方法についてご紹介します。
・地目の種類
地目は、土地の用途によって23種類に分けられています。農耕地のうち用水を利用して耕作する土地を「田」、用水を利用しないで耕作する土地を「畑」、建物の敷地や敷地を維持するために必要な土地を「宅地」、校舎や付属する施設を「学校用地」、鉄道の駅舎や付属する施設及び路線を「鉄道用地」、公衆の遊楽のための「公園」など、生活に馴染み深い地目だけでも6種類あります。他にも海水を引き入れて塩を採取する「塩田」や家畜を放牧する「牧場」、耕地灌漑用の用水貯留地である「ため池」、など全部で23種類。
・家を建てられる地目は？
地目によって家を建てられるかどうかが決まることはあるのでしょうか？地目は土地が登記された時点での地目を表すものなので、現在の状況と登記に記載されている地目が必ずしも同じとは限りません。そのため牧場のように宅地以外の地目にも建築基準法に則っていれば家を建てることができます。そして宅地以外の土地に家を建てると、その後は土地の地目を宅地に変更しなければなりません。しかし田畑には注意が必要で、田畑を宅地などの別の用途で使いたいと思ったとき、農地法がかかわってくる農地の場合は転用や売買が制限されています。田畑に家を建てたいと思うことがあった場合には、勝手に判断するのではなく事前に地目の変更について確認するよにしましょう。
・地目を調べる方法
土地の地目が気になったときには、登記の記録を見ると分かります。法務局で申請するか法務局のオンラインシステムからPDFを手に入れることができます。調べることは簡単ですが、選んだ土地に家を建てるための住宅ローンを組む場合に登記事項証明書が必要ですが、多くの金融機関でPDFによる書類は認められていないため注意が必要です。
◼ 地目を確認するべき理由
土地の地目は現状を示すものであることをご紹介しましたが、土地を購入する前に地目を確認するべき理由とは何があるのでしょうか。
・「田」や「畑」の地目に家を建てたい場合
田畑などの農地に家を建てて宅地として利用する場合、「農地転用」という手続きが必要になります。農地を荒らしたりみだりに開発したりすることを防ぐためであり、勝手に他の用途に転用できないようになっています。土地が4ヘクタール以上の場合は都道府県知事に届出をしてから農林水産大臣の許可を受ける必要があり、4ヘクタール以内の場合は農業委員会を経て都道府県知事の許可を受ける必要があります。土地を購入したあとで許可を得られず家を建てられないといったことになってしまうことのないよう、事前に確認するようにしましょう。
・住宅ローンを組むため
家を建てる際には住宅ローンを組む人が多いと思いますが、地目が宅地ではないと地目の変更を要求されることがあります。住宅ローンを組む際は土地に抵当権を設定されることが多いですが、地目が宅地以外である場合抵当権を設定できないことがあります。抵当権を設定できないということは住宅ローンを組めないということになってしまいます。そのため特に田畑に家を建てようと思っている場合は、地目の変更を行ったあとで住宅ローンを組むようにすることをおすすめします。
宅地以外の土地で地目変更を行う場合、住宅ローンを組むまで以下の流れとなります。まずは造成工事を行い、自治体の窓口で家の建設許可を得る必要があります。造成の段階でがけ崩れなどが起こった場合には都道府県知事による開発許可を得なければなりません。建築許可が下りたら家の建築を開始し、同時に地目変更の申請を行います。地目変更が行われたあとで住宅ローンを組むことができます。また造成工事にかかった費用を住宅ローンに組み込むことはできないため、つなぎ融資が必要であることも頭に入れておきましょう。
・地盤のリスクを知るため
地目が「田」や「ため池」、「沼」といった土地の場合、地盤に水分が多く含まれているため地盤が弱いことがあります。地盤が弱いと地盤沈下や液状化現象などが起こってしまうことも。地盤にリスクがある可能性が高い土地を購入する際は、地盤調査を行うようにしましょう。その上で地盤改良工事をする必要があれば安全のために行ってください。
◼ 良い土地の条件
土地は用途ごとに地目として分類されていることが分かりましたが、良い土地の条件とは、どういったものがあるのでしょうか。土地を選ぶ際にぜひ参考にしてみてください。
・地盤がしっかりしている
良い土地の条件として一番にあげられるのが、地盤がしっかりしているということ。地盤がしっかりしている土地では、地盤改良工事をすることなく家を建てられます。地盤改良工事には、家を建てる費用とは別で費用がかかってしまうため、地盤が強い土地を選ぶだけでマイホーム建設費用の削減になります。地盤の強さは土地の歴史ともかかわってくるため、国土交通省のハザードマップで確認してみると良いでしょう。
・市街化区域に指定されている
土地の制限についても調べておくと良い土地かどうかを見極めることができます。都市計画法において市街化区域に指定されており、さらに第一種低層住居専用地域や田園住居地域といった用途地域であれば良い土地である可能性が高いです。都市計画法による制限は自治体の役所にある都市計画課で聞いてみると教えてもらうことができます。
・自然災害のリスクが低い
土地を選んで家を建て、そこで生活することを考えるとできる限り災害のリスクは低い方が安心ですよね。自然災害のリスクは国土交通省のハザードマップで見ることができます。土地の場所を入力するだけで、土地の特徴や歴史だけではなく土砂災害や津波、洪水といった自然災害のリスクを知ることができます。
◼ まとめ
土地の地目という言葉を耳にしたことがある人も多いと思います。地目は土地の用途のことをいい、用途によって23種類に分けられます。家を建てられる土地は「宅地」といいますが、他の地目で登記されている土地であっても家を建てることは可能です。しかし購入前に地目の確認を行った上で、地目の変更が可能かどうかをチェックするようにしましょう。また良い土地を選ぶために、地盤や市街化区域に指定されているかどうか、自然災害のリスクなど事前に確認できるポイントは確認することが大切です。
ホームスタイリングでは、お客様のご要望に寄り添った注文住宅の設計を行っています。マイホームを購入する際には土地に関して不安な点も多いかもしれませんが、ホームスタイリングでは土地探しに関するお手伝いも行っております。土地探しや住宅ローンの金利優遇、土地活用の事例など、土地に関して気になることがあればお気軽にお問い合わせください。家づくりに関しても明確なコンセプトをもとに設計を行っておりますので、横浜と湘南で注文住宅の設計をご検討の際はぜひご相談ください。
