用途地域とは？｜住みやすさを決める土地探しで知っておきたいポイント
用途地域という言葉を耳にしたことはありますか？普段生活している上で頻繁に使う言葉ではありませんが、家を建てる土地を探していたりマンションの購入を検討していたりすると目にすることも多い単語の一つです。用途地域という言葉は、その地域にどんな建物を建てることができるかを差したものですが、具体的なことまでは分からないという人も多いのではないでしょうか。そこで用途地域の種類と横浜における用途地域についてご紹介します。
◼ 用途地域とは
用途地域とは、市街地を計画的に作るために、用途ごとに13地域に分けたエリアのことをいいます。エリアごとに建てられる建物の種類や大きさが制限されているため、エリアによって住み心地が変わってきます。用途によって地域を分ける理由は、家の横に工場があったり、学校の横に商業施設があったりすると、公害や騒音で住みにくい環境になってしまうことが考えられます。工場や商業施設側からしても、トラックが通りにくかったり渋滞しやすかったりと効率が悪い環境になってしまいますよね。用途ごとに使用する人が使いやすいと感じる環境を整えるために用途地域は定められています。大きく分けて3つの地域に分けられているため、それぞれの特徴をご紹介します。
◼ 都市計画における分類
都市が健全に発展していくことを目的として国は「都市計画法」を定めており、各都道府県知事が都市計画を立てています。それにより地域はこれからご紹介する3つのエリアに分けられています。
・都市計画区域
都市計画区域とは、計画的に街づくりを進めるエリアのこと。都市計画区域は更に、市街化区域と市街化調整区域、非線引区域の3つに分けられます。市街化区域は、既に市街地とされている区域や、今後計画的に市街地にしようというエリア。市街化区域は新しく建築物を建てたり増築したりすることを控えて、農地や森林などを守ることを重視するエリア。非線引区域は、街づくりの予定はありつつもとりあえずはこのままにしておくエリアのこと。1つ目の市街化区域は用途や目的に応じて更に細かい地域地区に分割されますが、そのうちの1つが用途地域となります。
・都市計画区域外
都市計画区域以外には、「都市計画区域外」と「準都市計画区域」の2つに分けられます。都市計画区域外とは、人がそこまでいない地域なので市街地化計画をとりあえずは行わないというエリア。準都市計画区域は、人がそこまでいるわけではないが重要であるため制限を設けるというエリアです。
◼ 用途地域の種類
用途地域は現在13地域。大きく分けると13地域のうち8地域が「住居系」にあたり、2地域が「商業系」、3地域が「工業系」となります。住居系に指定された区域には大きな工場や商業施設が建てられることはなく、住環境を優先した地域になります。商業系の地域は近くの住民が買い物や娯楽を楽しむ施設が立ち並ぶ地域。工業系は工場がたくさんあり工場で働く人の利便性を高めるための地域となっています。
・住居系
住居系の用途地域にも8つの種類がありますが、1つ目は「第一種低層住居専用地域」。低層住宅のための地域であり、建てられる建物の高さは10mや12mなどと低い高さに制限されています。一戸建てや低層マンションが建てられるエリアですが、床面積が50㎡以下の店舗であれば建設可能。閑静な住宅地であることが多いため、都会の慌ただしさから離れて生活を送りたい人や車を利用することが多い人などにおすすめの地域です。2つ目は「第二種低層住居専用地域」であり、高さの制限あ第一種低層住居専用地域と同じ。違う点としては、床面積150㎡までの店舗が建てられる地域なのでコンビニや飲食店もあるということ。第一種低層住居専用地域と同じく閑静な住宅街でありながらコンビニが近いなど利便性も兼ね備えているのが特徴です。
3つ目は「第一種中高層住居専用地域」。建物の高さの制限はなく、2階建て以内且つ床面積500㎡以下の店舗を建てることもできます。幼稚園や学校、大学などの教育施設、図書館、病院、神社といった幅広い種類の建物も立ち並びます。3階建て以上の住宅も建てられるため、分譲マンションの戸数も増えることや買い物に便利なお店はあるため利便性を重視したい人におすすめの地域です。4つ目に「第二種中高層住居専用地域」。第一種中高層住居専用地域で建てられる建物に加えて、2階建て位内で床面積が1500㎡以下の店舗や事務所を建てることができます。中規模の商業施設を建てられることから買い物に便利になり、近隣に娯楽施設がほしいという人におすすめの地域となります。
5つ目に「第一種住居地域」。住宅の環境を優先しつつも、3000㎡までの店舗や事務所、ホテルなどを建てることができます。これまでの4つの地域よりも大きめの商業施設が立ち並ぶためにぎやかな街になります。閑静な住宅街とはいえませんが、駅から近いことが多かったり夜道が明るかったりすることから、安心して暮らせる人も多いのではないでしょうか。6つ目の「第二種住宅地域」は、第一種住居地域で建てられる建物に加えて、ボウリング場やスケート場といった建物を建てることもできます。床面積10000㎡以下であればパチンコ屋さんやカラオケボックスなども建てられるため更ににぎやかな地域に。若い世代の人にはおすすめのエリアかもしれません。
7つ目は「準住居地域」。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、自動車関連施設などが立ち並ぶ地域のこと。車庫や倉庫、作業場の床面積が150㎡以下の自動車修理工場などを建てることができますが、これと調和する住環境を保護する地域となります。分譲マンションが建てられることも多いため、分譲マンションが候補にある人や車移動が多い人に向いているエリアです。最後の8つ目は「田園住居地域」といって、2019年4月から新たに追加された地域。用途地域の増減はほとんどありませんが、都市部の農地がどんどん住宅地化していく可能性が高くなったことから追加されました。都市部で農地を営むためには固定資産税が低い税率に抑えられる代わりに30年間営農を行う義務が課せられていました。2022年にその期限が切れることから、農地が一気に住宅地に変わる可能性が高いというのがその理由です。住宅地が増えると街の緑が減ってしまうため、自然環境への影響も考えながら「田園住居地域」が追加されました。
・商業系
住居系の用途地域は8種類に分けられましたが、商業系の地域は2つに分けられます。商業系の地域では商業施設が優先されつつも、住宅を建てることもできます。1つ目は「近隣商業地域」といい、近くに住む住民が普段の生活に必要な買い物をするための地域のこと。住居系の7つ目の分類である準住居地域よりも制限が緩和されるため、店舗や事務所などに床面積の制限がありません。利便性が高いというメリットがある一方、車や人の通りもお多いためにぎやかなエリアとなります。生活の利便性を重視しつつも、日中はあまり家にいることがないという人に向いているといえます。
2つ目は「商業地域」であり、近隣商業地域よりも制限が緩和されるため飲食店や百貨店、銀行など幅広い店舗が集まることを目的としています。主要なターミナル駅の近くがこれに指定されることが多く、利便性が良い一方でどうしても騒がしいエリアとなります。住環境よりも利便性を重視する人にはおすすめの地域です。
・工業系
工業系の3つの地域は工場などの建設が優先されますが、3つのうちの2つには住宅を建てることもできます。1つ目は「準工業地域」といい、軽工業の向上やサービス施設などが並ぶ地域。危険性や環境への悪影響があるような工場以外、ほとんどの工場を建てることができます。工場以外にも住宅や病院、教育施設、ボウリング場などもあるため、工場の騒がしさが気にならなければ住むことに不便はありません。工場で努める人の家族が住むことに適したエリアともいえます。
2つ目は「工業地域」。どんな工場でも建てることができますが、住居やホテル、病院、教育施設、映画館などは建てることができません。湾岸地域が指定されていることが多いため、高層マンションが立ち並ぶことも。高層階から海や夜景を楽しみたいという人に適したエリアです。3つ目の「工業専用地域」は工場のためだけの地域なので住宅を建てることはできません。
◼ 横浜の用途地域について
横浜は観光地や商業施設などで栄えた地域ですが、市街地から離れると閑静な住宅街も立ち並んでいます。横浜でマイホームの建設を検討する場合、理想の住環境に合わせて用途地域から土地を絞っていっても良いかもしれません。ホームスタイリングでは、マイホーム建設のための土地探しからお手伝いをさせていただいております。横浜で注文住宅の設計、土地探しをご検討の際は、ホームスタイリングにお気軽にご相談ください。
◼ まとめ
マイホームの建設や土地探しをしていると、耳にする「用途地域」という言葉。難解な専門用語のように感じるかもしれませんが、土地探しにおいて重要なポイントとなるため何となく頭に入れておくと安心です。閑静な住宅街に住みたいのか、利便性とのバランスが良い方が良いのか、駅近くのにぎやかなエリアが良いのか、など家族で理想をすり合わせながら地域を絞っていくようにしましょう。ホームスタイリングは横浜や湘南で注文住宅の設計を行っている会社です。お客様のご要望にできるだけお応えできるように努めておりますので、注文住宅をご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。
