再建築不可とは？再建築不可物件を建て替え可能にするためには？
土地探しや家づくりを検討していると、「再建築不可」という言葉を耳にしたことがある方もいるかもしれません。再建築不可物件とは、文字通り建て替えることができない物件のことをいいます。マイホームの建築を検討していて土地を探しているというとき、中古物件が建っている土地が気になるということもありますよね。その物件が再建築できれば建て替えという形を取ることができますが、再建築不可物件であれば建て替えが難しくなってしまいます。しかし条件によっては建て替え可能になる場合もあるため知識として身に付けておきましょう。
◼ 再建築不可とは
再建築不可とは、文字通り建て替えることができない物件のことをいいます。そもそもなぜ再建築できないのでしょうか。建物を建てる際には、土地と土地に面する道路の関係性が重要になってきます。建築基準法において原則4m以上の幅がある道を「道路」といいますが、例外的に幅4m未満の道であっても道路とみなされることがあります。これらの道路に2m以上接していない土地は建物を建てることができないと建築基準法で定められています。この法律ができる前に建てられた物件はそのままで問題ないのですが、一度取り壊したあとにもう一度建築することはできないという決まりになっています。
また敷地の上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合や既存不適格物件である場合、敷地が市街化調整区域内にある場合も再建築不可物件となってしまいます。しかし再建築不可物件の多くは接道義務に関することが多いため、土地探しの際には注意が必要です。
再建築不可物件の条件
- 前面道路が建築基準法で定められている「道路」ではない場合
- 道路に2m以上面していない場合
- 敷地の上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている
- 既存不適格物件である
- 敷地が市街化調整区域内にある
◼ 再建築不可物件のメリット
再建築不可物件は建物を建てることができない土地のことであるとご紹介してきました。再建築することができない土地を買うことにメリットはないように感じられるかもしれませんが、実際のところどうなのでしょうか。
再建築不可物件は、普通に考えると土地選びで避けることが多いと思います。販売する側も価格を下げて販売しているため、逆にいうとお得に物件を購入できるのがメリット。資産価値が下がっているため購入価格が安いだけではなく、固定資産税も安くなります。再建築不可物件は昔ながらの家なので、古い日本家屋が好きな方には魅力的な物件かもしれません。
◼ 再建築不可物件のデメリット
再建築不可物件のデメリットは何といっても再建築できないこと。再建築できないということはそのまま住むか、リフォームを行って住むことになります。フルリノベーションはできるのか？ということが気になる方もいるかもしれませんが、建築確認申請が必要になるレベルのリフォーム・リノベーションはできません。そのため家自体が古く、耐久性や耐震性、防寒性などをチェックできる住宅診断を行う必要があります。物件を購入する際に住宅診断を行い、補強や補修が必要な場合は安全な状態にしてから住むようにしましょう。地震や火災などによって建物が半壊や全壊してしまった場合でも再建築できないことに変わりないことを認識しておきましょう。
◼ 再建築不可物件を建て替え可能に？
再建築不可物件は再建築することができませんが、建て替えが可能になるケースもあります。それぞれの条件と土地を照らし合わせてみてください。
・隣の土地を買い取る
再建築不可物件を再建築できるようにするための方法として、隣の土地を買い取ることがあげられます。再建築不可物件は土地と道路が2m以上面していないことが理由で再建築不可となっていることが多いため、道路側にある土地を買い取って間口を2m以上にできれば再建築が可能になります。隣の土地に人が住んでいる場合は交渉が必要ですが、もしたまたま隣の土地も空いている場合や引っ越しを希望されているようなことがあれば購入を検討してみると良いかもしれません。
・セットバック
もう一つよく使われる方法が「セットバック」。隣の土地を買い取る方法は、間口が2m以上確保できないときに使用される方法でしたが、セットバックは土地の前の道路が4ｍ未満であることを理由に再建築できない場合に使える方法です。土地に面している道路の幅が狭い場合、土地の一部を道路に活用することで再建築可能になるというもの。道路の中心線から2mのところを道路と土地との境界線とみなすことで、土地の一部を道路扱いにすることができるのです。こういった方法を専門用語で二項道路といい、もちろんその部分には建物を建てることができません。ガレージや門、塀といった外構も設置できないため注意が必要です。
・例外的に再建築が許可されることも
再建築不可物件を建て替え可能にするためにはさまざまな方法がありますが、例外的に再建築が許可されることもあります。土地が狭い道路にしか面していない場合でも、近くに公園のような大きい土地があれば建て替えが可能になるというもの。狭い道路にしか面していない土地で再建築できない理由として防災上の危険性があるのですが、土地の近くに公園など広い土地があれば防災上の危険性が低いとみなされるためです。しかし必ずしも認められるとは限らず、建築審査会に申請して許可されなければ再建築できないことは頭に入れておきましょう。
◼ 再建築不可物件における注意点
再建築不可物件は建て替えができない物件のことですが、比較的安く購入できることや条件によっては建て替えが可能になることをご紹介してきました。再建築不可物件を購入するにあたって注意点もあります。
新築住宅の建築を検討している場合でも、建物が建っている土地を購入して建て替えを行うこともありますよね。当然ともいえますが、土地を購入する前に再建築不可物件ではないかどうかを確認しておくことが大切です。購入してから再建築不可物件であることが分かった場合、その土地に新しい家を建てることはできません。再建築できるような条件もありますが、理想通りの家を建てられなくなってしまったり家づくりに制限が出てしまう可能性があるため注意が必要です。
再建築不可物件であることが事前に分かっており、建て替えが可能になることを前提として土地を購入することもあるかもしれません。その際も、条件を満たしているかどうかを必ず確認するようにしましょう。
◼ まとめ
再建築不可物件が建て替えできない理由とその条件をご紹介した上で、再建築不可物件を購入するメリットとデメリット、建て替え可能になる条件について詳しくまとめました。土地を探す際に、更地ではなかなか良い土地が見つからないこともあるかもしれません。そんなときに建物が建っている土地を購入して建て替えるという選択肢も生まれてくるかと思いますが、購入する前に必ず再建築できるかどうかの確認をするようにしましょう。
ホームスタイリングは横浜や湘南で新築住宅の建築を行っています。お客様のご要望をお聞きした上で、できる限りご要望にお応えできるようなプランをご提案致します。土地探しのお手伝いもしておりますので、横浜や湘南で家づくりをご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。
